在全國層面房貸利率取消下限后港股配資,多地房貸利率不斷探底:一線城市廣州的首套房貸利率最低達(dá)到3%,云南玉溪有銀行的房貸利率已跌破3字頭,只要2.95%。
但新增房貸明顯受優(yōu)待而存量房貸利率卻“高位站崗”,降低存量房貸利率的呼聲也越發(fā)高漲。
記者在采訪中了解到,去年9月央行對存量房貸利率普調(diào)后,已有很多存量房業(yè)主受益,但無論是首套房還是二套房,存量與新增房貸的利息差目前仍然較大。有購房者表示,降低存量房貸利率,能夠顯著減輕居民負(fù)擔(dān),還能刺激居民消費(fèi)。
未來“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降?阻礙存量房貸利率再次下調(diào)的因素有哪些?
存量房業(yè)主希望“及時(shí)止損”
某一線城市購房者王珂,買房后不僅房價(jià)下跌了,房貸利率也一直下行,他平時(shí)省吃儉用就為了盡早湊夠錢提前還貸。
“買房一年多時(shí)間,我已經(jīng)提前還貸兩次、總計(jì)還款70萬,之后打算存到一筆錢就提前還一次。”王珂對記者表示。
王珂坦言,刺激他一次次提前還貸的直接原因就是房貸利率的不斷下調(diào)。他于2023年5月買了第二套房,貸款約130萬元,當(dāng)時(shí)的二套房商貸利率是5.35%,而現(xiàn)在,他所在一線城市的二套房商貸利率低至3.7%。雖然隨著LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)的調(diào)整,王珂的商貸利率現(xiàn)在已經(jīng)降為5.25%,但相比現(xiàn)在最新利率,王珂每個(gè)月月供還是要多出一千多元。
“發(fā)布新的住房信貸政策那天,我們業(yè)主群內(nèi)一片感慨,大家都覺得自己房子買早了,不僅房價(jià)‘站高崗’,就連房貸利率也高位站崗了,大家都在討論如何及時(shí)止損。”王珂說道。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),在2022年1月時(shí),全國百城首套房主流利率平均為5.56%,二套房主流利率平均為5.84%;而到了今年5月,百城首套主流房貸利率平均為3.45%,二套主流房貸利率平均為3.90%。盡管看上去利率只相差兩個(gè)百分點(diǎn)左右,但按照100萬元房貸來算,總利息差超過40萬元,月供差達(dá)到1000多元。
購房人江維告訴記者,他在2023年11月購買首套房,執(zhí)行利率LPR+35BP,但沒過幾個(gè)月,貸款銀行已經(jīng)將首套房貸利率調(diào)到LPR-10BP,他希望自己的存量房貸加減點(diǎn)也能跟進(jìn)調(diào)整。
江維正在跟同小區(qū)的購房者們一起呼吁銀行降低存量房貸利率。他表示,住房貸款有別于一般商業(yè)貸款,具有明顯的民生屬性,尤其是首套房的房貸,具備剛需屬性,政策上應(yīng)予平等對待。新老劃斷、給予增量明顯優(yōu)待的做法,會(huì)導(dǎo)致提前還貸、“賣舊買新”掛牌激增等問題,也會(huì)導(dǎo)致市場上出現(xiàn)以低利率消費(fèi)貸置換高利率房貸等操作,不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“如果存量房貸利率不會(huì)再下調(diào),那我只能等收房后,找親朋好友湊一些錢,把房貸提前還了,現(xiàn)在這個(gè)利率實(shí)在太不劃算。”江維對記者說。
有城市支持“商轉(zhuǎn)公”降低利率
實(shí)際上,降低存量房貸呼聲已久,去年央行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,已對部分存量貸款利率進(jìn)行過一輪普調(diào)。
通知要求,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請,由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在LPR上的加點(diǎn)幅度,不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
當(dāng)時(shí),符合條件的首套房存量房貸客戶和部分“二套轉(zhuǎn)首套”房貸客戶都實(shí)現(xiàn)了存量房貸利率降低,其中“二套轉(zhuǎn)首套”客戶是此輪政策調(diào)整的最大受益方。
此類購房人手中的房產(chǎn),原本在地方限購限貸政策下屬于“二套房”,而樓市政策松綁后,按照新規(guī)又被視為“首套房”,便可以享受此次利率調(diào)整。
上海市民謝峰是受益者之一,他告訴記者,原本他有一套房屋在購買時(shí)并不是家庭唯一住房,但后期出售了其他住房,那套住房就成為其家庭唯一住房,而且上海又將原先的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,因此他那套住房就在政策層面上成為了“首套房”。在央行發(fā)出降低存量房貸利率通知后,謝峰就向貸款銀行提出了申請,2023年11月,其申請獲批,房貸利率下降至3.95%,每月月供少了200多元。
“按照政策要求,利率是按照原貸款發(fā)放時(shí)的下限來確定的,所以相比現(xiàn)在上海首套房商貸3.5%的利率,仍要高出一些。”謝峰表示。
近期,和上海類似,杭州也因二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化,部分存量房貸利率已自動(dòng)調(diào)整為首套利率。
今年年初,在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,中國人民銀行副行長宣昌能就曾表示,2023年有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào),平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn),每年減少借款人利息支出約1700億元。
此外,近期也有不少城市通過“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”(以下簡稱“商轉(zhuǎn)公”)來變相降低存量房貸利率,眾所周知,公積金貸款利率要顯著低于商業(yè)貸款利率。
7月12日,武漢住房公積金管理中心就宣布部分恢復(fù)二套房“商轉(zhuǎn)公”,武漢地區(qū)繳存人家庭名下在本市僅有兩套住房,且從未使用過個(gè)人住房公積金貸款的,可以就其中一套住房申請商轉(zhuǎn)公貸款,最高額度可達(dá)100萬元。7月1日,煙臺(tái)市住房公積金管理中心也開始辦理“商轉(zhuǎn)公”直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù),普通家庭限額80萬元,多孩家庭最高限額100萬元。
專家:關(guān)注存款利率下調(diào)動(dòng)向
新增房貸利率仍在不斷下降,未來“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降?
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財(cái)經(jīng)表示:“羊毛出在羊身上,如果存款利率沒有下降,貸款利率也不可能下降,銀行作為企業(yè),也需要考慮自己的利潤空間。存量房貸現(xiàn)在在銀行看來,是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),降低存量房貸利率會(huì)壓縮利潤空間,對于銀行來說,他們更在意報(bào)表上的利潤。”
上海某股份制銀行內(nèi)部人士也對記者表示,盡管存款利率已經(jīng)出現(xiàn)多輪下調(diào),但受房貸利率降低等因素影響,銀行凈息差仍然普遍承壓。
國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%,較去年四季度的1.69%下滑了15個(gè)基點(diǎn),創(chuàng)下歷史新低。
目前,中農(nóng)工建交郵六大行三年定期存款利率為1.95%,五年為2.00%。在房貸利率下限取消后,市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)“2字頭”的房貸利率,若房貸利率繼續(xù)下調(diào),毫無疑問銀行的經(jīng)營壓力也會(huì)比較大。
張宏偉認(rèn)為,如果購房者希望存量房貸利率繼續(xù)下降,目前只有兩種實(shí)現(xiàn)途徑:一是LPR下降,今年有1-2次機(jī)會(huì),估計(jì)累計(jì)降息0.5個(gè)百分點(diǎn),存量房貸利率會(huì)隨之在第二年下降同樣的幅度;二是近期再出現(xiàn)存款利率下調(diào),只有存款利率下降了,銀行貸款利率下降才會(huì)有空間,去年9-10月存款利率下降后,存量房貸利率就整體下調(diào)了一次,讓購房者的還貸壓力有所減輕。未來,存量房貸利率是否整體下調(diào),將和存款利率是否下調(diào)以及下調(diào)幅度有密切關(guān)系。
“可以預(yù)見的是,如果增量與存量繼續(xù)維持這么大的利息差距,肯定會(huì)有更多提前還貸的情況發(fā)生。從老百姓的角度來講,能省多少是多少,大家會(huì)盡可能去提前還一部分貸款,讓利息少支出一些。”張宏偉表示,接下來,在購房者、銀行和政府部門等多方之間,還會(huì)出現(xiàn)新一輪博弈,或許博弈之后存量房貸利率還有繼續(xù)下降的可能性。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為,雖然購房者作為借款人已經(jīng)與銀行達(dá)成合同約定,利率要以合同約定為準(zhǔn),但是現(xiàn)在的新增房貸利率持續(xù)走低,新購房人和老購房人的房貸利率相差懸殊,所以,購房者可以嘗試和銀行去溝通,同時(shí)也應(yīng)多關(guān)注相關(guān)政策的變化。
(應(yīng)受訪者要求,文中王珂、江維、謝峰為化名)
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